第1眼TV-华龙网讯（记者 张颖绿荞）城市更新的价值取向是什么？城市更新如何向新而行？城市更新的本质是什么？10月28日，来自城市规划、政策研究、金融投资、咨询服务等领域专家学者，齐聚2025中国（重庆）城市更新论坛暨资源对接大会现场，围绕城市更新共同探讨、碰撞智慧。

当前，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。四位与会专家作主旨演讲，结合案例分享，剖析城市更新核心价值、创新模式、成败关键、资本运作。

价值“新”：城市更新核心从“物”到“人”

“城市更新要树立以人为本、运营思维、文化传承、多元共治的价值观念，建立可持续城市更新模式，推动城市高质量、内涵式发展。”中国城市规划学会理事长杨保军在主旨演讲《城市更新的价值取向》中，明确其价值在于社会、经济、文化、治理四个维度。

以人为本，回应真实需求。他说，城市更新要以“人民性”为根本价值取向，更多投资于人。“我们要聚焦人的需求变化，过去可能是基本物质需求，如今已转向休闲、健康、文化等精神需求，上海‘一江一河’治理、重庆‘两江四岸’提升等都是比较成功的案例。”

运营思维，转变发展方式。城市更新要从“城市开发”转变为“城市运营”模式，通过运营前置、精准定位、业态策划、文化赋能、资金投入、可持续运维等，实现“长期主义”价值。他举例说，成都通过“雪山下的公园城市”提升生态价值，通过世运会等大事件驱动城市流量，通过太古里等场景营造激发消费活力，从而实现城市品牌打造。

文化传承，赓续历史文脉。杨保军以商邑规划建设为例说，文明的进步和发展必然会通过城市建设得到充分反映和表达，因此城市更新也需要系统性、整体性保护与更新，实现人文、经济双发展。

多元治理，推动共建共享。城市更新要从“政府管理”转变为“多元治理”，加强城市各领域、各环节、各主体统筹。比如，深圳市城市更新中，政府适度放权，只明确标准；浙江舟山东海云廊项目，政府聚力投资，撬动市场化资金。

模式“新”：从“城市开发”到“城市运营”

据介绍，从2019年以来，全国已开工改造城镇老旧小区近28万个；加装电梯超过13万部，增设停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个，新增文化休闲、体育健身场所3100万平方米；更新地下管网约50万公里；建设城市绿道12万公里。涌现大量优秀案例。

当下，建设领域两大热点，一是好房子，二是城市更新。基于此，中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹重点剖析了城市更新如何向新而行。

“城市更新如复杂旧电脑，更新不是换硬件而是重新写代码/编程序/装系统。”秦虹谈到，向新而行中的“新”主要体现在城市发展理念思维更新、政策体系创新、融资体系创新、运营体系创新四个方面。

城市发展理念思维更新要做好城市工作“五个转变”。一是转变城市发展理念，更加注重以人为本；二是转变城市发展方式，更加注重集约高效；三是转变城市发展动力，更加注重特色发展；四是转变城市工作重心，更加注重治理投入；五是转变城市工作方法，更加注重统筹协调。

政策体系创新中，现有政策体系多围绕新增建设设立，城市更新政策尚处于初建阶段，难以有效支撑存量更新的复杂需求。

融资体系创新包括创新产品、减税降本、打通投融管退、吸引社会耐心资本。运营体系创新中，居住空间、公共空间、产业空间三大空间更新运营要求各不相同。

居住空间是城市最基本生存空间。《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》中指出，支持老旧住房自主更新、原拆原建。秦虹表示，未来居住空间可构建“多元共治”新体系：政府搭好平台、企业算好账、居民当好主人、专业力量做好赋能。

视野“新”：视野与执行力决定更新成败

山东淄博颜神古镇、上海静安区国际社区、海南陵水海归小镇、重庆中山路区域城市更新……厦门朗乡投资有限公司董事长李亚明认为，城市更新是基于视野与执行力的资源转化过程。

“城市更新的起点是对资源的解读，解读准确与否取决于决策者的视野，执行力涵盖每一个阶段，资源是否按既定的方向转化，取决于对执行重点的把握能力。”李亚明说。

他认为，城市更新的本质是重新寻找城市精神过程，将城市潜质转化为实质。将城市既有格局与当代需求最大化连接。

颜神古镇的更新反映了从废墟解读到平台构建的全过程。起点是废墟解读，重点是保护观念，难点是艺术产业持续健康发展。

上海静安区国际社区实践折射了视野决定高度。让城市有更个性化、更细腻的提升空间，国际化视野与长期主义坚持都必不可少。

海南陵水海归小镇体现了从产业到生活的执行力。产业背后是永恒生活，尽量还原空间对生活的引领，优秀团队是执行力的先决条件，设计是执行力的核心关键。

重庆中山路区域城市更新成功之处在于“活力的注入”。注入活力对老社区具有普遍意义，合理的体系不仅可能拯救片区，或许还能活化既有大型设施，提高已有城市重要设施使用效率。

算法“新”：大资管时代下的“算法”革命

面对巨量的国有存量资产，如何有效盘活成为城市更新的核心课题。高和更新公司首席执行官王柯翔提出“城市更新就是算法更新”，作《城市更新的大资管算法：国有存量盘活中多层次REITs的社会资本接力路径》主旨演讲。

王柯翔指出，多地城市更新整体上处于一种错位架构之中，地方政府和平台公司因为找不到足够的资本金，面临资金荒；金融机构等社会资本投资人因为找不到投资标，面临资产荒。城市更新中这种错配，需要一个新的算法逻辑去解决。

资源资产化要从围绕土地的地产算法“土地整备”进化到围绕产业的资产算法“资产整备”。

大资管算法核心在于当不动产要更新盘活时，它既有清晰的消费市场来制造现金流，又有健全的资本市场确保未来现金流的资本化回收。基于此，企业就可以提前拿着回收的资本金去投资下一个项目。这就是滚动发展、可持续更新。

“对于城市更新来说，算法一变，战法也就变了。”王柯翔谈到，如今做商业，必须先做产业，吸引产业人口，蓄养消费人群，再供给商业载体，从而以产业升级、消费升级为导向，引领城市更新。

对于城市更新，现在很多政府和国企领导都面临一个问题：怎么引入社会资本？王柯翔指出，城市更新需要地方国资和社会资本接力换岗。