渝论场｜山城更新 生命力从何而来？

位于两江新区的邢家桥社区食堂里，午餐时分，食堂内座无虚席；几公里外的三狼公园6号，年轻人在老厂房改造的共享路演中心讨论方案；金山街道的MSG汇星内，新一批潮流品牌正在做开业前的最后准备。

这些分布在山城街巷的场景，勾勒出重庆城市更新的鲜活图景。

9月17日，重庆市高质量城市更新工作推进会举行。会议明确，到2027年，改造老旧小区1800个，实施重点片区更新120个，盘活闲置空间1900万平方米，城市更新投资增长20%以上。

“动则必快、动则必成”的号角已经吹响，推动全市域高质量城市更新迈向新阶段。

当城市告别大拆大建、转入存量提质的新阶段，更新的生命力究竟从何而来？

城市更新的根，扎在民生里。

在城市更新的过程中，重庆跳出“政府单向改造”的传统模式，以全民共建共享重塑社区治理逻辑，让更新工程真正成为民心工程。

以邢家桥社区为例，该社区成立于1993年，1.3平方公里的辖区里住着4452户、11640人。这里曾是人人向往的“新村”，后来因房屋管网集中老化，变成个个躲避的“老街”——60%的房屋房龄超过30年，改造前居民住房80%存在不同程度漏水。社区党委书记谢兰说：“有的居民在家里上个厕所还得打个伞。”

变化始于一场以“四改”为核心的更新行动：改外观，56栋老楼整体提质；改设施，加装45部电梯、新增445个停车位；改厨卫，解决“油烟串户、厕所串味”；改功能，新增社区食堂、养老服务站、托管班。

改造的标准从何而来？谢兰给出的答案是：100%源自群众参与。改造前，方案通过院坝会、小苑议事会反复协商，大到外立面风格、小到停车位怎么划，居民都深入参与。电梯加装是分歧最大的环节，高低楼层的出资、采光、噪声，样样是坎。

谢兰说：“全程依托小院议事会，坚持‘大家事、大家议、大家定、大家办’。从改造方案、施工监督到后期管护，全部让居民全程参与，充分尊重民意，从源头减少矛盾。”

清华大学中国新型城镇化研究院特聘专家刘佳燕认为，“人民城市人民建”不是简单地通过政府进行自上而下的推动和财政投入，而是要让所有人都能够真正参与到方案的提议、设计，甚至建设和后期的运维过程中。

事实上，这种参与感，如今已渗透到重庆社区治理的毛细血管。

从全市看，去年以来，重庆共实施城市片区更新项目166个，完成投资702.2亿元；完成老旧小区改造9916个，更新加装电梯1.38万台，新增停车位2.1万个、充电设施5.5万个；增补养老托幼、社区食堂、便民菜店、休憩健身等设施1.22万处，建成“15分钟高品质生活服务圈”141个，惠及群众606万人。

“现在日子过得这么巴适，我们这些老邻居都不想搬走了！甚至不少之前搬出去的邻居，这两年搬回来不少。”55岁的老住户邓良平说。

城市更新的生命力，首先来自把“主角”还给居民。当更新不再是自上而下的单向施予，而是自下而上的共同缔造，改变的便不只是房子的外观，更是人与社区的关系。

城市更新不仅要回答“老城区怎么住得好”，也要思考“老旧厂房怎么活得好”。

重庆的解题思路是：以确定性政策、可持续商业模式激活社会资本，让闲置存量资产从“城市包袱”变为“城市财富”，为长效更新提供经济支撑。

金山街道的MSG汇星曾是生产汽车配件的博奥老厂房，荒废多年、杂草丛生。如今，700平方米的积趣自然图书馆里，读者可以一边捧书阅读，一边观赏水族造景；蓝血工厂的篮球馆内，年轻人正在为周末赛事热身；HI攀攀岩馆依托老厂房超大层高、开阔空间优势，打造青年潮流运动新场景。

项目运营方、重庆星仁汇企业管理有限公司董事长谢飞说：“当初我们决定投这个项目，核心是看准了重庆建设国际消费中心城市的大机遇，和金山片区转型后带来的消费潜力。”他补充说：“像这种老厂房层高大、跨度大、体量大，天生就适合做复合型的综合体。”

但真正让谢飞下定决心的，是政策的确定性。两江新区创新出台存量工业转型“一变两不变”政策——“建筑功能改变、产权人不变、土地用途不变”，给予最高10年过渡期，项目从决策到投用仅29个月，比原计划提前10个月。

社会资本从“不愿投”到“敢投愿投”，背后是清晰的商业模式和可预期的政策环境。

如今，MSG汇星集聚70余家潮流品牌，招商率85%，预计年营收超5000万元，成熟后可做到6亿元，稳定提供约1000个就业岗位。项目租期15年，总投资3亿元，改造后平均月租金180元/平方米。

几公里外的三狼公园6号，运营方三狼森系园区运营公司董事长程波把“账”算得更加清楚。“我们的项目采用的是‘产权方+专业运营方’联合更新的模式。产权方耐德工业出土地和老厂房，三狼公司长期租赁，现在一年营收大概2600万元，算下来六七年就能回本。”

程波说：“我们不只是做一个园区，已经成为城市更新的合伙人，正在谋划投资新的项目，把存量资产盘活的经验复制推广。”这句话的底气，来自一个可持续的闭环：产权方出资产，运营方长期租赁，投入有来源、运营有主体、收益有回报。

业内专家认为指出，城市更新项目要想可持续，除了丰富的资金来源外，最重要的是形成可持续的资金循环。

这一判断，在重庆的实践中已有清晰回应。

市住房城乡建委数据显示，近年来，重庆结合片区更新统筹公益类与经营类项目，创新制定所有权与经营权分离、土地与建筑组合供应、财税与金融支持等52条政策，推动央企和民营资本成为城市更新“战略合伙人”和耐心资本，城市更新社会资本投资占比达63%。

城市更新的生命力，同样来自对市场规律的尊重。将运营思维前置，让社会资本看见清晰的盈利模式和政策预期，更新才不会被一时的热情驱动，而能被长期的回报支撑。

高质量的城市更新，不止于空间面貌的翻新，更在于人文气质的重塑。

城市更新过程中，重庆在留住城市记忆、滋养市民心灵中寻找更新温度，让老城既有新面貌，更有新烟火、新归属。

在两江新区五里店街道莺花巷，城市更新的账本上，记着一笔更大的“人心账”。

这片总建筑面积7000平方米的区域，原为20世纪50年代初长安机器厂家属区。四栋红砖苏式专家楼保存至今，承载着老长安人的集体记忆。五里店街道党工委书记马忠伟这样概括：“我们坚持投资于人，把城市更新从‘改房子’延伸到‘育人心’。”

最典型的载体，是五里·合作村夜校。夜校设在原合剧场内——这栋建筑先后做过学校、刺绣厂、印刷厂，此次更新完整保留其文化属性，改造为邻里活动中心。夜校累计开设课程108门，报名学员超4000人次，单节课最高不超过50元，涵盖吉他、书法、摄影、烘焙、茶艺。夜校打破传统封闭教室模式，酒吧即调酒课教室、陶艺门店即陶艺课教室，不仅有沉浸式教学场景，也为商户持续引流。

马忠伟说：“在服务群众的过程中，我们发现一个问题：面向老人、儿童的活动阵地比较完善，但青年群体工作日繁忙、夜间精神文化需求缺口大。”夜校的初衷，就是为这批人提供一个“精神出口”。

合作村广场上，还有一场场惠民电影常态化放映，传统节日有文艺汇演，群众自己排的节目也能登台。受地势制约，改造中新设的钢架楼梯解决了通达性问题，也成了年轻人争相拍照的“打卡点”。

莺花巷的夜校和广场，让老社区重新拥有了凝聚人心的力量。这种对“人”的关注，正是当前城市更新理论的核心关切。

在四川美术学院教授黄洪波看来，城市更新需注重场景温度与体验感，尊重生活本真逻辑，“通过营造人情味场景，唤起人们情感共鸣，让人们自然交流、生活、消费，获得归属感”。

大会上，重庆市住房城乡建委相关负责人表示，“要加快打造‘15分钟高品质生活服务圈’，切实让人民群众看到实实在在的变化。”这正是将城市更新的生命力落到人的情感与文化认同上的体现。

从邢家桥的电梯到MSG汇星的球场，从三狼公园的小花园到莺花巷的夜校课堂，这些城市更新的鲜活场景都指向同一个方向：重庆的城市更新，正在从空间层面的“旧换新”，走向功能层面的“缺补全”，进而走向治理层面的“共建共享”和价值层面的“人心凝聚”。

大会落幕，但城市更新这篇大文章却没有终点。

其生生不息的生命力究竟从何而来？答案，就写在山城人民对美好生活的可感可及之中。

第1眼TV-华龙网 首席记者 曹妤/文 首席记者 陈雨 董进/审核