“第四代住宅”是近来很热的概念，今年3月，住房和城乡建设部发布被视为“好房子”标准的《住宅项目规范》，在层高、居住便利性、适老化等方面进行迭代升级，为“好房子”建设提供了指导，“第四代住宅”更被寄予希望。到底何谓“第四代住宅”？前三代是什么？“好房子”和第四代住宅能划等号吗？相关专家一起聊聊“好房子”政策背景下的“第四代住宅”。

“第四代住宅”的概念从哪儿来

什么是第四代住宅，在武汉大学城市设计学院特聘副研究员徐腾看来，第四代住宅只是一种较为通俗的说法，目前业界并未形成住宅代际划分的统一标准。他说，住宅的划分曾有不同方式，比如，遵循人类发展的角度，从茅草屋到后来的砖瓦房，再到工业革命兴起之后，大量人口涌入城市的背景下，以节约土地为目标出现的集合住宅。按照出现的先后顺序，依次被称为第一代、第二代、第三代住宅，目前提到的第四代住宅，狭义理解，正是以提升住房品质为主要目标所建造的智能化住宅。

一般来说，“第四代住宅”是集“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅，也被称为城市森林花园住宅或者立体花园住宅。“第四代住宅”的本质，就是通过空间创新实现功能复合。不少“第四代住宅”楼盘都打出“立体花园”和“大露台”的广告。回顾国内住宅的演变，上海易居房地产研究院副院长严跃进提醒大家关注住宅中“阳台”的功能变化。一开始的住宅没有阳台，后来一些住宅配备了以晾晒为主要功能的阳台，现如今“第四代住宅”其实更加注重观赏性和生活体验，阳台已经变身为“空中花园露台”，阳台的功能已然升级。依据阳台绿化的需求而衍生出来的相关配套设施和政策举措，更能够满足购房者的需求。严跃进提到，过去阳台、露台都算建筑面积，近来部分省份相继发布利好政策，阳台的建设面积不纳入建筑面积之中，以更高的品质吸引消费者。“空中花园露台平民化的设计，更加符合老百姓的实际需求。”这都助推了“第四代住宅”的发展。

“好房子”是“第四代住宅”另一种说法吗

2025年全国两会期间，《政府工作报告》首次提到“好房子”，并给出了四个明确的标准：安全、舒适、绿色、智慧。与此同时，拥有不计入产权面积超大露台的“第四代住宅”，凭借这一优势使实际得房率达到90％左右。

“第四代住宅”能否作为“好房子”的代表？二者又有着怎样的关系？徐腾解释，与前三代住宅相比，“第四代住宅”更加注重产品类型上的区别。“好房子”则无关产品类型，更注重居住者的实际感受，即房子良好居住品质的体验。在严跃进看来，二者的相互衔接体现在“第四代住宅”的具体设计之中，从空中花园到层高的具体调整，背后正是对“好房子”政策之中绿色和安全两项标准的具体落实。

“第四代住宅”火热上市的背后，也难逃价格成本和房屋适配性的难题，面对诸如露台采光、噪音干扰、后期维护、气候导致的安全因素以及花园后期的维护等“第四代住宅”共性和个性的问题。严跃进认为，“第四代住宅”的验房制度标准亟待建立，这不仅能够打破房产商在售卖过程中“自卖自夸”式的售楼陷阱，也为未来第四代住宅的行业标准做了具体规定，防止购房者入住后因房屋的设计和结构问题产生种种困扰。这一工作则需要政府相关部门的权威机构监督落实。“国家层面按照严格的制度进行监督，就能够在房屋交付期间保护购房者自身的权益，从而为老百姓提供高品质的住房。”