近段时间以来，多次发生的“串串房”事件持续引发公众关注。这类房屋常常存在甲醛等有害物质超标的问题。

租到“串串房”能否解除合同？如何才能有效治理“串串房”？为此，《法治日报》记者近日采访了华东政法大学投资与建设法治研究院副院长杨勤法和北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘廷彦。

记者：如果租到了甲醛、苯等有毒物质含量超标且配备劣质家具的房屋，承租人是否可以随时解除合同？

杨勤法：在房屋租赁市场中，如果出租人不顾标准，使用廉价劣质的装修材料和家电家具对房屋进行改造，根据民法典第七百三十一条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。该条款赋予承租人在租赁物危及自身安全或健康时的法定解除权，侧重于保护承租人的个人权益。若房屋甲醛、苯等有害物质超标，已构成对承租人健康权的直接威胁，即使承租人签订合同时知晓房屋有质量问题，仍可随时解除合同。

即将于今年9月15日起施行的《住房租赁条例》（以下简称条例）明确要求用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。相当于明确禁止了“串串房”“甲醛房”类房源，出租屋需符合装修环保的标准。若房屋经检测甲醛超标，出租人不仅需承担民事赔偿责任，还可能面临罚款等行政处罚。

记者：当承租人因租住“串串房”导致身体出现疾病，出租人是否应当承担赔偿责任？若房屋是通过二房东或中介租赁的“串串房”，在有毒物质超标引发纠纷时，房东、二房东、中介三者的法律责任应如何划分？

刘廷彦：出租人有义务提供符合健康、安全标准的房屋，若承租人患病与租赁房屋甲醛超标存在因果关系，出租人需承担赔偿责任。

若“串串房”是通过二房东或中介租赁的，因房东明知房屋有问题还出租给二房东或通过中介出租，且二房东或中介亦明知房屋有毒物质超标仍转租或推介，根据民法典第一千一百六十八条规定，房东与二房东或中介构成对承租人健康权等的共同侵权，需对承租人承担连带赔偿责任。

若二房东不知房屋有问题，在承租人提出问题后，二房东有义务协助承租人向房东主张权利，并可根据其与房东的合同约定，追究房东的责任，同时，承租人有权解除合同。若中介推介房屋时不知晓房屋有问题，则中介无需承担共同侵权责任，但从公平角度，应考虑退还或部分退还承租人支付的居间报酬。此外，根据合同相对性原则，如租赁合同本身对此有相关约定，承租人可依据租赁合同或中介合同本身约定，向二房东或房东、中介主张相关违约责任。

杨勤法：值得注意的是，居住环境中有害气体的存在会危害承租人健康，但承租人的健康问题并不必然是因为有害气体造成的，承租人要证明自己所得疾病是由房屋中甲醛等有害气体造成的，存在很大困难，所以在先前的一起案例中，法院认定出租人提供有害气体超标的房屋，侵犯的是承租人“以安全健康为内容的人格权”，而非健康权、生命权等人格权。

在司法实践中，此类案件原告直接以生命权或健康权受到侵害为由请求赔偿的往往不能得到法院的支持。如任某某与北京某房地产经纪有限公司生命权、健康权、身体权纠纷案中，任某某入住房屋两个多月后被确诊为白血病，法院就任某某的举证难以认定甲醛污染与其得白血病存在较高引起与被引起的可能性，因此法院对其诉讼请求不予支持。上述案件也给承租人以侵权角度维权时提供了参考，即以生命权、健康权等具体人格权受到侵害进行诉讼时将面临较大的举证难度。

记者：在您看来，为何住房租赁市场中“串串房”层出不穷？

杨勤法：“串串房”在住房租赁市场中屡禁不止，与法律监管缝隙、经济利益驱动与市场供需失衡有关。

从法律执行来看，转租监管存在漏洞。《商品房屋租赁管理办法》虽禁止违规出租，但未明确个人转租的备案义务，大量“串串房”以“朋友合租”“委托代管”等名义掩盖商业转租本质，导致监管部门难以及时发现。同时，相关规定虽禁止出租不符合安全标准的房屋，却未明确装修材料环保标准，“串串房”常用劣质材料快速装修，因缺乏检测依据难以处罚。

经济利益的诱惑是核心动因。“串串房”的盈利逻辑建立在短周期、高杠杆的运作上。在供需紧张的市场中，“串串房”通过分割空间、降低装修成本能够在短时间内实现高利润。这种高回报率远超合规租赁，吸引大量资本涌入。

租客地位弱势也助长了这一现象。在房源紧张的一线城市，租客议价能力弱，常被迫接受“串串房”。即便发现问题，承租人维权也面临检测费用高、举证难、诉讼周期长等困境，因此不少人选择隐忍。此外，监管部门间信息不互通，住建、市场监管等部门难以协同执法，导致“串串房”问题无法及时解决。

记者：对于规范租赁市场、解决“串串房”乱象，您有哪些具体的建议？

杨勤法：完善执法体系。首先要明确执法主体。房屋租赁监管涉及多部门，易出现多头管理、交流合作不足、监管不及时及相互推诿等问题，也让被侵权方申诉无门。可由当地房产管理部门对“串串房”进行监督管理，同时建立以房产管理部门为中心，市场监管、公安、消防等多部门为辅的链条式管理模式。其次要确定执法内容。各部门可依据相关规定，通过实地检查，核查各租赁房屋是否履行登记备案程序及备案内容与实际是否相符。此外，房产管理部门与市场监管、公安、消防等部门构建有效的联动机制，检查社区房屋租赁情况，对不符合相关规定、存在安全隐患的出租房屋，要求出租人及相关方及时处理，并作出相应的处罚。

加强制度构建。第一要强化备案管理。通过系统互通或数据对接，实现居住房屋出租登记和租赁合同备案的闭合管理。第二要强化检查监督。可联合物业公司、街道办事处、社区服务中心共同监督，督促当事人办理或更新房屋租赁备案；定期检查租赁房屋安全，对有问题的限期整改。第三要共享备案的房屋租赁信息。除了建立房屋租赁登记备案信息系统，还可以建立租赁房屋信息可申请查阅制度，允许满足条件的租房意图人或权利受侵害人查阅房屋在租赁备案系统中标注的房屋安全健康问题等，为承租人避开“串串房”或者寻求权利救济提供便利。

此外，条例实施后将为规范住房租赁市场注入关键约束力。例如条例第七条对于住房明确提出了安全健康方面的要求，规范“串串房”危害物质超标的乱象；条例第十九条明确要求转租企业设立资金监管账户，将“委托代理”等模糊操作纳入规范化轨道。